Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Для решений по вашей ситуации обратитесь к сертифицированному специалисту (CPA/EA).
Налог на недвижимость в США, часто его называют property tax, это один из самых важных регулярных платежей для владельца дома. Его платят не “в федеральный бюджет”, а в основном на местном уровне, в округ, город, школьный округ, иногда в специальные фонды. Поэтому суммы могут сильно отличаться даже между соседними районами.
Ниже разбор простым языком, как этот налог считается, как его оплачивают, почему он растет и что вы реально можете сделать, чтобы не переплачивать.
Что такое налог на недвижимость и зачем он нужен
Налог на недвижимость это ежегодный налог, который местные власти начисляют на вашу недвижимость (дом, таунхаус, кондо, земля). Он финансирует то, что вы видите вокруг: школы, дороги, пожарных, полицию, библиотеки, городские службы. Именно поэтому в США часто говорят, что “высокие налоги” это обратная сторона “сильных школ”, но это правило не всегда работает идеально.
Главная идея: размер налога зависит от двух вещей, стоимости вашей недвижимости по оценке округа и местной ставки.
Как считается налог, формула на пальцах
У разных штатов терминология немного отличается, но логика почти всегда одна и та же.
Шаг 1. Округ определяет оценочную стоимость
Оценочная стоимость, часто пишут assessed value, это “налогооблагаемая стоимость”, которую считает оценщик (assessor). Она может совпадать с рыночной ценой, а может отличаться, в зависимости от правил штата и округа.
Важно: рост цены дома на Zillow сам по себе не является официальной оценкой. Официальная оценка это то, что вы видите в налоговом уведомлении или на сайте округа.
Шаг 2. Применяются льготы и исключения
Если у вас есть льгота (например, homestead exemption для основного жилья), то часть стоимости может не облагаться налогом, или может быть ограничен рост оценки.
Шаг 3. Применяется ставка
Ставка может быть выражена по-разному:
- как процент от стоимости
- как сумма “за тысячу долларов стоимости”, часто это описывают как ставка per $1,000
Пример, чтобы было понятно:
Оценочная стоимость $350,000. Допустим, ставка 1.2% в год. Тогда налог около $4,200 в год, если нет льгот и специальных начислений.
На практике у многих в счете есть еще дополнительные строки, например сборы на пожарную службу или специальные проекты. Это важно проверять отдельно.
Как и когда платят налог
Есть два основных сценария.
1) Вы платите сами, напрямую округу
Округ присылает счет (иногда один раз в год, иногда два раза, иногда частями). Вы платите онлайн, чеком или через банк. Если пропустить срок, начисляют штрафы и проценты, затем может появиться налоговый залог (tax lien) и другие последствия.
2) Вы платите через ипотеку, через эскроу счет
Если у вас ипотека, очень часто банк или ипотечный сервис собирает деньги на налоги и страховку через отдельный “кошелек” (эскроу счет, escrow). Вы платите каждый месяц примерно 1/12 прогнозируемого налога, а сервис платит округу, когда приходит срок.
Важный нюанс: даже если платит сервис, ответственность за то, что налог уплачен, в конечном счете ваша. Иногда бывают ошибки, особенно при продаже дома или смене сервиса, поэтому полезно хотя бы раз в год проверять, что платеж действительно прошел.
Сколько обычно платят, ориентиры по США
Суммы очень разные по штатам и даже по округам, потому что влияют и ставки, и стоимость жилья.
Чтобы почувствовать масштаб: по анализу NAHB на основе данных American Community Survey средний годовой платеж налога на жилье в 2024 году по США составил около $4,271. При этом Нью-Джерси был самым дорогим по среднему платежу, около $9,767, а Западная Вирджиния одной из самых низких, около $1,044.
Если смотреть не на “доллары”, а на эффективную ставку, тот же анализ показывает среднюю эффективную ставку по США около $8.88 на $1,000 стоимости жилья. Среди штатов самая высокая эффективная ставка была у Иллинойса, около $17.93 на $1,000, а самая низкая у Гавайев, около $3.08 на $1,000.
Вывод простой: один и тот же дом за $400,000 в разных штатах может давать принципиально разные счета, иногда в 3–5 раз.
Почему налог растет, даже если “ставка не менялась”
Люди часто говорят: “Ставка та же, а счет выше”. Обычно причина одна из трех.
1) Поднялась оценочная стоимость
Округ пересмотрел оценку, особенно если рынок вырос или если вы сделали ремонт, пристройку, обновили кухню, достроили террасу. В некоторых местах переоценка делается регулярно, в других реже, но итог один, выросла база.
2) Поднялась ставка местных органов
Ставки могут меняться из-за бюджета школ, города, округа, а также из-за голосований за облигации и инфраструктурные проекты.
3) Появились специальные начисления
Иногда это отдельные строки в счете, например сборы на пожарную службу, дренаж, освещение, улучшения дорог. Формально это может быть не “ставка налога”, но для вашего кошелька разницы нет.
Льготы и уменьшение налога, что реально бывает
Льготы сильно зависят от штата и округа, но типовые категории повторяются по всей стране.
Homestead для основного жилья
Во многих штатах есть льгота для основного места проживания. Она может:
- уменьшать налогооблагаемую стоимость
- ограничивать ежегодный рост оценки
- давать дополнительные скидки в зависимости от возраста или дохода
Важный момент: льгота часто не применяется автоматически. Ее нужно оформить, и иногда нужно подтвердить, что это именно ваше основное жилье.
Льготы для пожилых, ветеранов, людей с инвалидностью
Во многих местах есть отдельные программы, которые могут серьезно уменьшить налог. Если в семье есть основания, это стоит проверить на сайте вашего округа, потому что экономия иногда измеряется тысячами в год.
Ограничение роста оценки
В некоторых штатах есть механизмы, которые ограничивают, насколько быстро может расти налогооблагаемая стоимость для основного жилья. Это особенно заметно в период роста цен.
Как оспорить оценку, если счет кажется завышенным
Оспаривание (appeal) это нормальная часть системы. Это не конфликт с государством, а способ проверить корректность оценки.
Когда имеет смысл спорить
- оценка явно выше рыночной цены сопоставимых домов
- у соседей похожие дома оценены заметно ниже
- в оценке есть ошибки (площадь, количество комнат, наличие пристроек)
- дом имеет объективные минусы, которые оценщик не учел (шумная трасса, проблемы участка)
Как действовать шаг за шагом
- Найдите карточку объекта на сайте округа и посмотрите, как округ описывает ваш дом: площадь, характеристики, предыдущие оценки.
- Соберите 3–5 сопоставимых продаж (comps) в вашем районе, близких по площади и состоянию.
- Подайте appeal в срок. Сроки обычно короткие, иногда 30–60 дней от даты уведомления.
- На слушании говорите языком цифр, не эмоций: “вот сопоставимые продажи”, “вот ошибка в площади”, “вот фото состояния”.
Психологически это выглядит страшнее, чем есть на самом деле. Во многих округах процесс довольно бюрократичный и понятный.
Что будет, если не платить
Если пропустить срок оплаты, обычно начисляют:
- штраф
- проценты
- затем налоговый залог (tax lien) и возможные процедуры взыскания, вплоть до налоговой продажи или изъятия, в зависимости от законов штата
Если у вас ипотека, банк обычно не позволяет доводить до этого, потому что для банка это тоже риск. Но если вы платите напрямую и “забыли”, последствия могут быть неприятными и дорогими.
Налог на недвижимость и федеральная декларация, можно ли вычесть
Налог на недвижимость часто можно учесть в федеральной декларации, но только если вы детализируете вычеты (itemized deductions) через Schedule A.
Ключевой момент, вычет по налогам штата и местным налогам (SALT, сюда входят и налоги на недвижимость) имеет общий лимит. В проекте инструкции IRS к Schedule A за 2025 год указано увеличение лимита до $40,000 (или $20,000 при раздельной подаче супругов), с уменьшением при более высоком доходе, но не ниже $10,000.
Еще один нюанс из тех же инструкций IRS: если вы пытаетесь “оплатить заранее” налог за следующий год, вы можете вычесть только те налоги, которые уплачены в текущем году и уже начислены (assessed) до следующего года, и момент начисления зависит от закона штата.
Практический вывод: вычет может быть полезен, но он не всегда “возвращает деньги”, особенно если вы берете стандартный вычет или если лимит SALT уже выбран другими налогами. В таких вопросах лучше один раз показать цифры CPA/EA, это часто окупается.
Покупаете дом, на что смотреть заранее
Перед покупкой люди смотрят на цену дома и платеж по ипотеке, но реальная ежемесячная нагрузка часто зависит от налогов и страховки.
Перед подписанием:
- попросите у продавца последние налоговые счета и историю роста
- проверьте, не планируется ли переоценка после сделки (в некоторых местах оценку подтягивают к рыночной после продажи)
- уточните, есть ли специальные начисления и на сколько лет
- если дом в новом районе, проверьте, нет ли временно заниженных ставок, которые вырастут после завершения инфраструктуры
Это особенно важно для семей, которые считают бюджет “впритык”. Разница в $200–$400 в месяц по налогам в США это обычная история.
Короткий чек-лист владельца
- Понимайте, кто и как считает оценку, и где это посмотреть на сайте округа.
- Проверьте, оформлены ли льготы на основное жилье, если вы имеете право.
- Если платите через эскроу, раз в год сверяйте, что платежи прошли.
- Если оценка кажется завышенной, не бойтесь appeal, но соблюдайте сроки.
- При покупке дома закладывайте в бюджет рост налогов, особенно если район быстро дорожает.
- Если хотите учесть налог в декларации, ориентируйтесь на актуальные инструкции IRS к Schedule A.
Если хотите, в следующей статье могу разобрать на примерах, как читать налоговый счет по строкам, где “настоящий property tax”, а где отдельные сборы, и какие из них чаще всего можно оспорить.
